Quem começa a estudar investimentos em fundos negociados na bolsa logo encontra expressões como FII de tijolo, FII de papel e FIAGRO. Apesar de aparecerem frequentemente juntos nas carteiras de investidores que buscam renda, eles não representam exatamente a mesma coisa.
Os fundos de tijolo e de papel são classificações bastante utilizadas dentro do universo dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Já o FIAGRO está ligado às cadeias produtivas do agronegócio e possui características próprias.
Neste guia do Dicas do JP, vamos entender as diferenças de maneira simples, sem indicar um fundo específico para compra.
O que é um Fundo Imobiliário?
Os Fundos de Investimento Imobiliário permitem ao investidor participar de investimentos relacionados ao mercado imobiliário por meio da aquisição de cotas. Dependendo da estratégia do fundo, os recursos podem estar aplicados diretamente em imóveis ou em ativos financeiros relacionados ao setor.
As cotas de muitos FIIs são negociadas em bolsa, permitindo ao investidor comprar e vender sua participação durante os períodos de negociação.
1. Fundos Imobiliários de Tijolo
Os chamados FIIs de tijolo são fundos cuja estratégia está relacionada principalmente a imóveis físicos. O patrimônio pode incluir galpões logísticos, shopping centers, edifícios corporativos, hospitais, imóveis educacionais, agências, supermercados e outros empreendimentos.
Uma das principais fontes de receita desse tipo de fundo costuma ser a locação dos imóveis. O fundo recebe os aluguéis e, respeitadas suas regras e a legislação aplicável, distribui resultados aos cotistas.
Exemplo simples
Imagine um fundo que possua vários galpões logísticos alugados para empresas. Os locatários pagam aluguel ao fundo e essas receitas, descontadas despesas e demais obrigações, participam da formação do resultado.
Principais características:
- exposição a imóveis físicos;
- receitas relacionadas principalmente a aluguéis e exploração dos imóveis;
- valor dos ativos pode ser influenciado pelo mercado imobiliário;
- vacância e inadimplência podem afetar os resultados;
- localização e qualidade dos imóveis são fatores importantes.
Principais riscos dos FIIs de tijolo
Um imóvel vazio deixa de produzir a mesma receita de aluguel, enquanto várias despesas podem continuar existindo. Por isso, indicadores como vacância, prazo dos contratos, concentração de locatários e qualidade dos imóveis merecem atenção.
2. Fundos Imobiliários de Papel
Os FIIs de papel possuem uma dinâmica diferente. Em vez de concentrar a estratégia na propriedade direta de imóveis, investem predominantemente em ativos financeiros relacionados ao mercado imobiliário, conforme a política de cada fundo.
Entre os ativos conhecidos desse segmento estão os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses investimentos podem possuir remuneração relacionada a índices como IPCA, CDI ou taxas prefixadas, dependendo das características de cada operação.
Exemplo simples
Imagine que um FII possua uma carteira de recebíveis imobiliários remunerados por determinada taxa acrescida de um índice. O fluxo financeiro desses ativos ajuda a compor as receitas do fundo.
Principais características:
- maior exposição a títulos e recebíveis do setor imobiliário;
- rendimentos podem responder às condições de juros e inflação;
- qualidade de crédito dos devedores é relevante;
- garantias e estrutura das operações precisam ser analisadas;
- não significa ausência de risco por não possuir imóveis diretamente.
Principais riscos dos FIIs de papel
O investidor deve observar principalmente risco de crédito, inadimplência, qualidade das garantias, concentração da carteira, indexadores e condições das operações. Uma rentabilidade elevada, isoladamente, não significa necessariamente um investimento melhor.
3. O que é FIAGRO?
O FIAGRO - Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais foi criado para direcionar investimentos às cadeias produtivas do agronegócio.
É importante fazer uma distinção: FIAGRO não é simplesmente um terceiro tipo de fundo imobiliário ao lado de tijolo e papel. Trata-se de uma estrutura de investimento voltada ao agronegócio, embora algumas estratégias possam apresentar características que lembram fundos de recebíveis ou fundos ligados a ativos reais.
Dependendo da estratégia e da estrutura do fundo, a carteira pode ter exposição a ativos relacionados ao financiamento e desenvolvimento do setor agroindustrial.
Exemplo simples
Em vez de estar exposto principalmente aos aluguéis de um shopping ou galpão, um FIAGRO pode ter investimentos relacionados a operações de crédito e outros ativos ligados à cadeia do agronegócio.
Principais características:
- exposição ao agronegócio;
- possibilidade de estratégias baseadas em crédito e outros ativos do setor;
- risco de crédito deve ser analisado em fundos com essa exposição;
- condições econômicas e características do agronegócio podem afetar os investimentos;
- cada fundo pode possuir uma estratégia bastante diferente.
FII de tijolo x FII de papel x FIAGRO
| Categoria | Principal exposição | Exemplo | Riscos importantes |
|---|---|---|---|
| FII de Tijolo | Imóveis físicos | Galpões, shoppings e escritórios | Vacância, inadimplência e desvalorização dos imóveis |
| FII de Papel | Ativos financeiros imobiliários | CRIs e outros ativos permitidos | Crédito, juros, inflação e inadimplência |
| FIAGRO | Cadeias produtivas do agronegócio | Crédito e ativos relacionados ao agro | Crédito, concentração e riscos ligados ao setor |
Qual deles paga mais dividendos?
Não existe uma resposta permanente. Os rendimentos variam conforme a carteira, os resultados do fundo, juros, inflação, contratos, inadimplência, vacância e diversos outros fatores.
Olhar apenas para o percentual distribuído recentemente pode levar a conclusões equivocadas. Um rendimento elevado pode ser temporário ou estar acompanhado de riscos maiores.
É possível investir nos três?
Um investidor pode estudar diferentes segmentos para diversificar sua exposição. Por exemplo, uma carteira pode possuir fundos ligados a imóveis físicos, fundos de recebíveis imobiliários e fundos relacionados ao agronegócio.
Isso, porém, não significa que simplesmente possuir vários fundos garanta uma carteira diversificada. É importante observar os ativos existentes dentro deles, os devedores, locatários, setores, indexadores e outros fatores de concentração.
O que analisar antes de investir?
Antes de comprar uma cota, vale estudar o relatório gerencial, regulamento, composição da carteira, histórico de resultados, qualidade dos ativos, concentração, riscos e estratégia da gestão.
Também é importante entender que rendimentos passados não garantem resultados futuros e que as cotas negociadas em bolsa podem subir ou cair.
Conclusão
A diferença básica fica mais fácil de entender quando observamos onde está a principal exposição do investimento: tijolo está relacionado principalmente aos imóveis físicos, papel aos ativos financeiros imobiliários e FIAGRO às cadeias produtivas do agronegócio.
Nenhuma dessas categorias é automaticamente melhor que a outra. Elas possuem características, oportunidades e riscos diferentes. Entender essas diferenças é um dos primeiros passos para quem deseja estudar esse mercado com mais consciência.
Atenção: este conteúdo possui finalidade exclusivamente educativa e informativa. Não constitui recomendação de investimento, indicação de compra ou venda de ativos ou promessa de rentabilidade. Antes de investir, avalie seu perfil, objetivos e riscos e, quando necessário, procure um profissional habilitado.
